Acquisto casa, diecimila euro sono già passati dal conto di chi compra a quello di chi vende. Se il venditore poi rifiuta di concludere il contratto promesso, l’importo che si può chiedere dipende dal titolo del versamento e dal rimedio scelto. Con una caparra confirmatoria di 10 mila euro, l’acquirente adempiente che recede per inadempimento del venditore può esigere 20 mila euro complessivi. Con un semplice acconto, il versamento anticipa il prezzo e il solo fatto di averlo effettuato non fa scattare il diritto al doppio.
Una parola che vale diecimila euro
Supponiamo che il prezzo pattuito sia di 200 mila euro. Se tutto procede e i 10 mila già versati vengono imputati al prezzo, al rogito restano da corrispondere 190 mila euro. In questa situazione il calcolo del saldo può essere identico sia per l’acconto sia per la caparra. La differenza emerge quando una parte manca all’impegno assunto. Per questo la distinzione merita attenzione al momento della firma, quando il bonifico è ancora da fare e il rapporto fra le parti è buono.
L’articolo 1385 del codice civile, riprodotto nella Gazzetta Ufficiale nella sezione dedicata alla caparra confirmatoria, prevede due situazioni speculari. Se a rendersi inadempiente è chi ha versato la caparra, l’altra parte può recedere trattenendola. Se è inadempiente chi l’ha ricevuta, la controparte può recedere ed esigerne il doppio. Nell’esempio, dei 20 mila euro richiesti dall’acquirente, diecimila restituiscono quanto già uscito dal suo conto e gli altri diecimila rappresentano la somma aggiuntiva. Contabilizzare anche una restituzione separata porterebbe erroneamente il totale a trentamila.
Lo stesso bonifico può contenere due somme diverse
Può accadere che il preliminare identifichi soltanto 4 mila euro come caparra confirmatoria e i restanti 6 mila come acconto. Se ricorrono le condizioni per il recesso dell’acquirente e per la restituzione dell’acconto, il conteggio diventa 8 mila euro per il doppio della caparra più 6 mila di acconto: 14 mila euro in tutto. Il bonifico originario resta di diecimila, ma il risultato differisce di seimila euro da quello del primo esempio. Occorre dunque ricostruire la destinazione di ciascuna quota, soprattutto quando i pagamenti si sono susseguiti in momenti diversi.
Prima di attribuire un significato a una frase come «il venditore si è tirato indietro», bisogna verificare che esista un accordo vincolante, quali obblighi fossero esigibili e se le parti avessero previsto condizioni sospensive. Un mutuo non deliberato entro una data pattuita, una semplice richiesta di spostare il rogito e un rifiuto definitivo di vendere possono avere conseguenze diverse. La ricevuta del pagamento documenta importo e data, mentre contratto, accettazione e comunicazioni permettono di ricostruire la vicenda.
Chiedere la casa o sciogliere l’accordo
L’acquirente può avere ancora interesse proprio a quell’abitazione. Il codice contempla anche la possibilità di domandare l’esecuzione oppure la risoluzione del contratto, con risarcimento disciplinato dalle regole generali. La scelta del rimedio ha effetti concreti, anche su ciò che occorre provare. Prima di inviare una dichiarazione di recesso, è quindi utile far esaminare gli atti e le scadenze al professionista che segue l’acquisto. Un messaggio scritto in fretta può esprimere una scelta diversa da quella che si intendeva compiere.
Per chi sta ancora negoziando, il costo dell’attesa nella vendita di una casa aiuta a valutare il prezzo. Quando invece si versa denaro, i controlli decisivi riguardano destinatario, causale e testo sottoscritto. È il momento di chiarire per iscritto quanto costituisce acconto, quanto caparra e cosa accade se la condizione prevista nel preliminare non si realizza.
