Il rendimento del Treasury USA a dieci anni sale al 4,99% dal 4,88% di lunedì sera. Nella seduta del 10 novembre Lennar perde il 5,4%, D.R. Horton il 3,8% e PulteGroup il 3,9%. Mentre l’S&P 500 arretra dello 0,4%, le perdite dei costruttori mettono in evidenza quanto il prezzo di una casa dipenda anche dal costo mensile del finanziamento. Le quotazioni di fine seduta sono riportate da Associated Press.
Undici punti base sul decennale
La differenza fra 4,88% e 4,99% equivale a 0,11 punti percentuali. Per chi possiede già un titolo a cedola fissa, un rialzo dei rendimenti di mercato si accompagna a un calo del prezzo a cui può rivenderlo. Per chi cerca oggi un finanziamento, invece, il decennale serve da riferimento per osservare in quale direzione si sta muovendo il costo del denaro sulle scadenze lunghe.
Sullo sfondo c’è il dato americano sui prezzi di ottobre. Una revisione delle attese sui tassi futuri può cambiare subito i rendimenti di mercato. I preventivi dei mutui seguono anche altri fattori, fra cui il rischio del richiedente e il differenziale applicato dagli intermediari. Il trasferimento di quegli 11 punti base alla rata può quindi variare da un’offerta all’altra.
Quanta casa si può comprare con la stessa rata
Una famiglia che può destinare 1.800 dollari al mese a capitale e interessi deve scegliere insieme prezzo dell’immobile, anticipo e durata. A titolo di esempio, con un mutuo trentennale a rata costante e un tasso nominale annuo del 6%, quei 1.800 dollari finanziano circa 300.200 dollari. Al 6,5%, a parità di durata e rata, il capitale finanziabile scende a circa 284.800 dollari. Il calcolo esclude imposte, assicurazioni e spese e usa due tassi ipotetici.
Quella differenza di circa 15.400 dollari può tradursi in un anticipo maggiore, nella scelta di un immobile più piccolo o nel rinvio dell’acquisto. Chi ha già un mutuo a tasso fisso mantiene le condizioni contrattuali. La sensibilità dei costruttori passa soprattutto dai potenziali acquirenti che devono ancora ottenere il finanziamento.
Il passaggio dagli ordini al margine
Per concludere una vendita un costruttore può ridurre il prezzo oppure contribuire alle spese del mutuo dell’acquirente. Entrambe le scelte aiutano la domanda e comportano un costo. Per valutare l’effetto sui conti, i prossimi bilanci dovranno mostrare l’andamento degli ordini netti, le eventuali cancellazioni e il margine sulle abitazioni consegnate. Il ribasso di Lennar misura la variazione del prezzo delle azioni nella seduta. L’entità di un eventuale effetto sulle vendite emergerà con i dati operativi.
